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Gérer son patrimoine immobilier en contrôlant son ISF

Le démembrement de propriété est une solution juridique judicieuse pour ne pas alourdir, voire minorer son ISF. Explications.

A partir d’un certain niveau de patrimoine, les biens immobiliers sont comptabilisés et taxables à l’ISF. Alors quelle parade adopter pour continuer à conserver ou faire croitre son patrimoine dans la pierre sans pour autant être plus imposé?

Profiter des atouts du démembrement de propriété.

 

* Acheter la nue-propriété d’un bien

L’achat en démembrement de propriété permet de faire d’une pierre deux coups. D’abord, cette acquisition en nue propriété permet de bénéficier d’une décote (environ 40 %) sur le prix du bien en pleine propriété. L’usufruit du bien, est généralement détenu, pendant 15 à 18 ans, par un bailleur social. Ce mode de détention est neutre concernant l’impôt sur le revenu puisque l’investisseur ne perçoit aucun loyer. Quand à la valeur du bien détenu en nue propriété, elle sort du patrimoine taxable à l’ISF. A l’issue du démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire redevient plein propriétaire sans avoir à payer des droits de mutation. Il peut choisir d’habiter le bien ou de continuer à le louer.

 

A savoir : cette solution immobilière est à mettre en œuvre si l’on est en mesure de se lancer dans un investissement locatif sans besoin immédiat de revenus. C’est un bon moyen pour se préparer une retraite à une échéance de 15 ans.

 

* Procéder à une donation temporaire d’usufruit

Cette stratégie consiste pour des parents à donner temporairement l’usufruit d’un bien locatif à leur enfant majeur et détaché du foyer familial.

– Pour les parents « donateurs » : la nue propriété d’un bien immobilier n’est pas comptabilisée comme un actif taxable à l’ISF. Si ces contribuables se situent dans la première tranche du barème de l’ISF, ce montage peut leur permettre de se retrouver avec un patrimoine inférieur à 1,3 million d’euros et donc de ne plus être assujettis à cet impôt. Devenus un temps nus-propriétaires, ces mêmes contribuables seront moins taxés à l’impôt sur le revenu puisqu’ils n’encaisseront plus les loyers du bien donné.

– Pour l’enfant « donataire » (qui reçoit) : c’est l’occasion d’encaisser des revenus locatifs réguliers qui vont lui permettre à son tour de payer tout ou partie de sa location étudiante. Certes, le jeune sera amené à payer des impôts mais comme il est généralement peu ou pas imposable, cette ponction devrait être limitée.

 

Une fois que la donation temporaire arrive à son terme, cela coïncide souvent avec l’autonomie financière du jeune, la pleine propriété du bien revient aux parents, sans frais, ni frottement fiscal. Ainsi, le patrimoine immobilier n’a pas été entamé