La défiscalisation n’est pas l’apanage du neuf. Dans l’ancien, il est possible de minorer ses impôts grâce au bon usage du déficit foncier et du démembrement de propriété.

L’immobilier dans l’ancien rime aussi avec des réductions d’impôts. Coup de projecteur sur deux scénarios possibles.

* Utiliser le déficit foncier

Acheter à crédit un bien ancien avec des travaux permet de profiter du régime fiscal dit de « droit commun ». Ainsi, les dépenses liées aux dépenses de rénovation, au changement des équipements (chaudière, fenêtres, etc.), ainsi que les intérêts d’emprunt, les honoraires du syndic ou les primes de l’assurance contre les loyers impayés peuvent être entièrement déductibles des revenus fonciers. Ces derniers étant minorés, la taxation sera moins forte.25 

* Acheter la nue-propriété

L’achat de la nue-propriété d’un bien permet de faire deux coups gagnants. D’abord, ce mode de détention a pour conséquence la non perception des revenus locatifs et donc aucune de taxation en perspective. Ensuite, cette acquisition en démembrement de propriété permet de bénéficier à l’achat d’une décote (environ 40 %) sur le prix du bien en pleine propriété. Le bien financé n’est pas pris en compte dans l’évaluation du patrimoine taxable à l’ISF. A l’issue du démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à payer des droits de mutation. Il peut alors choisir d’habiter le bien ou de continuer à le louer.

A savoir : cette solution est possible si l’on peut réaliser un investissement locatif sans besoin immédiat de revenus. Utile pour se préparer une retraite à condition de disposer de 15 ans devant soi.