A quelques semaines de la déclaration de l’Impôt sur la Fortune (ISF), tout contribuable détenteur d’un ou plusieurs biens immobiliers doit se livrer comme chaque année au délicat exercice d’évaluation de la valeur de ses propriétés. Rappel sur les différentes méthodes d’évaluation acceptées par le fisc et sur les décotes autorisées.

* Méthodes d’évaluation

Chaque année au moment de remplir sa déclaration d’ISF, la valeur vénale d’un bien immobilier doit être réévaluée. Il faut valoriser son bien comme si le contribuable l’avait vendu au 1er janvier 2016.

Pour parvenir à ce résultat, la méthode dite de comparaison est la plus simple et la plus utilisée pour les biens classiques. Elle consiste à se référer à des ventes passées, mais pas trop anciennes, concernant des habitations similaires dans le même quartier.

Ces transactions s’obtiennent gratuitement en utilisant la base de données « Patrim » accessible sur le site impots.gouv.fr. Il suffit d’entrer les caractéristiques de son logement (adresse, superficie) pour obtenir une liste des biens analogues avec leur prix de vente.

A savoir : Il faut ensuite affiner ces données, en fonction des spécificités du bien comme l’ensoleillement, l’étage bas ou élevé, l’absence ou la présence de nuisances sonores ou visuelles, l’existence d’une terrasse….

Concernant les biens rares ou atypiques, la méthode de comparaison ne convient pas faute de références analogues. Mieux vaut recourir aux services d’un expert judiciaire en immobilier capable de réaliser une chiffrage précis et argumenté. Son travail est le seul qui soit opposable au fisc. Toutefois, pas la peine de faire appel à ses services chaque année mais environ tous les 3 ans. Entre temps, un agent immobilier se chargera de réévaluer chaque année le bien si besoin.

Les décotes autorisées

Que le bien soit classique ou atypique, une fois la valeur vénale déterminée, le contribuable peut appliquer les abattements suivants :

– Jusqu’à 30 % de décote sur la valeur vénale pour un bien occupé à titre de résidence principale.

Attention : cette décote ne s’applique pas pour une résidence principale détenue à travers une SCI.

– Entre 25 et 40 % de décote pour un bien loué et occupé en tant que résidence principale.

– Entre 10 et 20 % de décote pour un bien loué occupé comme une résidence secondaire ou en tant que local professionnel.

– Jusqu’à 10 % de décote pour un bien détenu en indivision.

A savoir : un récent arrêt de la Cour de Cassation datant du 16 février 2016, autorise le cumul de deux décotes pour l’évaluation d’un bien immobilier dans le cadre de la déclaration à l’ISF.